8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs——红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT上市。截至当日午间收盘，均已实现30%的涨停，3只产品成交额合计突破2.24亿元，延续了在公开发售阶段便备受追捧的态势。

　　基础设施公募REITs是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措。截至目前，已有19只产品被批准上市，资产范围涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型。其中，已上市项目募集资金超580亿元，总市值650亿元，回收资金带动新项目总投资额近3000亿元，市场运行平稳，项目运营良好，支持有效投资作用日益显现，初步形成了一定规模效应和示范效应。

　　证监会副主席李超在首批保障性租赁住房REITs上市仪式上表示，首批试点项目的成功落地，对于贯彻落实中央经济工作会议提出的坚持租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环和健康发展将具有十分积极的意义，也有利于加大存量资产盘活力度，完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式。同时，还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施REITs产品类型，为投资者提供更多元的金融产品，更好分享经济发展红利。

　　三只产品上市半日均收获涨停

　　华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT在公众投资者认购阶段，配售比例便低至0.64%、0.69%、0.39%，发行规模分别为12.55亿元、13.00亿元、12.42亿元。8月31日上市交易后，再度受到追捧，截至当日午间收盘均实现30%涨停。

　　“3只保障性租赁住房REITs发行上市，各类机构投资者尤其是保险资金的积极参与使其认购火爆，认购倍数平均值达118.45.整体来看，3只保障性租赁住房REITs项目租售比高于6%，预期分红率水平在4%左右，整体资质较优。”华泰证券研究所副所长、固收首席分析师张继强表示。

　　浙商证券在一份研报中表示，首批3只保障性租赁住房REITs具有底层基础设施资产区位优势显著，租金收入仍有一定的上升空间，以及项目接近满租，成熟的运营带来稳定的现金流三大投资亮点。

　　具体而言，3只保障性租赁住房REITs初始项目均位于经济发达、人口持续净流入、租赁需求旺盛的高能级城市区域，整体出租率较高。中信证券研报显示，截至2022年一季度末，3只REITs所涉及的6个保租房项目的出租率均在99%及以上的较高水平，受散发疫情的负面冲击有限。

　　根据招募说明书披露，红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT预计，2022年度将分别实现4.24%和4.33%的现金分派收益率；华夏北京保障房REIT则预计，2022年9月1日至2022年12月31日期间的现金分派率约为年化4.30%。3只产品均达到了国家发展改革委“958号文”提出的基础设施REITs项目净现金流分派率原则上不低于4%的要求。

　　多角度发力推动发展

　　从今年国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围；证监会与国家发展改革委联合印发《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》，支持条件成熟的地区推出保障性租赁住房REITs项目，正式启动相关试点工作，到如今首批保障性租赁住房REITs上市，历时3个多月，在政策大力推动以及相关各方共同努力下，保障性租赁住房REITs试点项目快速落地。

　　政策持续加码，流动人口向发达城市聚集，保障性租赁住房市场未来空间广阔。但在张继强看来，保障性租赁住房REITs发行在收益率、土地合规、运营时间方面仍存在一定难度。

　　“要推动保障性租赁住房REITs发展，主要从降低拿地成本、提高收益率、适当放宽运营年限等方面出发，如目前上市的深圳、厦门项目运营未满3年，北京项目为公租房，均拿地成本低、租售比高。”张继强表示。

　　此外，强劲的城市租房需求是确保保障性租赁住房REITs底层资产优质的有力支撑，需要关注城市的经济状况、人口流入情况等。张继强认为，“十四五”期间，我国保障性租赁住房发展提速，保障性租赁住房REITs上市也有利于盘活资产、降低地方债务压力。在扩容过程中，可筛选城市经济发达、区位优势明显、支付能力稳健且续租意愿强的租户结构、管理团队优质以及受政策支持等特征的保障性租赁住房REIT。

　　中信证券首席经济学家明明表示，有了3只产品的经验积累，叠加一线城市在“十四五”期间面临较大保障性租赁住房供给压力，相关企业有动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化。后续或有更多以保障性租赁住房、公租房等租赁型保障房为底层资产的公募REITs发行上市。

　　加快推动常态化发行

　　当前，基础设施REITs发行上市步伐仍在加快。8月29日，华夏合肥高新产园REIT正式获证监会发行批文，成为全市场第18单获批的公募REITs，也是市场上第5单产业园REITs。

　　国家发展改革委固定资产投资司司长罗国三在8月份新闻发布会上曾透露，目前，还有6个基础设施REITs项目正在开展委托评估，近20个较成熟的项目正在加快推进。此外，对意向项目加强辅导，培育潜在市场，处于辅导期的项目超过80个。

　　据李超介绍，近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的10条措施，包括推动建立重点地区省市政府牵头、多部门参加的综合推动机制，加强工作统筹协调；加快推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例等。

　　国家发展改革委投资司副司长韩志峰在首批保障性租赁住房REITs上市仪式上表示，下一步，国家发展改革委将加强项目辅导，完善申报推荐流程，切实做好项目推荐工作。

（文章来源：金融时报）